전세 사고나면 임차권 등기 해야할까?

인터넷에 임차권 등기 글이 너무 많다

역전세, 전세사기 등이 엄청나게 터지면서 블로그나 인터넷 사이트에 집주인이 전세금 돌려주는게 늦으면 임차권 등기하면 된다는 글이 너무 많다. 임차권 등기는 등기부등본에 집주인이 보증금을 돌려주지 않았고, 이 집은 문제있다는 사실을 올리는 것이다. 이후 보증금반환소송으로 최대 연 12%의 이자를 받으며 집주인이 항복하거나 경매로 갈 경우 배당금을 받으면 된다고 한다.

근데 세상이 이렇게 간단하지 않다. 인터넷에 글 쓴 사람들은 한번도 이런 업무를 경험해보지 못했으니까 쉽게 짜깁기해서 적을 수 있는것이다.

임차권 등기는 대가가 많다

임차권 등기를 하게 되면, 세입자에게 집의 수선의무가 발생한다. 이제부터 정말 잘 관리해야 한다. 만약 집주인이 전세금을 뒤늦게 마련해서 이자와 전세보증금을 건내줄때, 수선의무를 가지고 걸고넘어질게 꽤나 생긴다는 것이다. 단순히 세입자일 때는 사회의 규범과 상식 선에서 넘어갈만한 일들이 불가능해진다는 것이다. 벽지, 마루부터 시작해서 화장실타일 등과 문 삐걱거림 등 걸고 넘어질 것은 많다. 사실 몇 년 살다보면 집은 낡기 마련이다. 일반적으로 전세 보증금에서 문제가 생긴 집은 빌라, 오피스텔, 저가형 아파트 등 건축이 제대로 되지 않아 방습, 방온이 되지 않는 집들이 많다. 이런 집들은 자연노후가 특히나 심하게 일어나는데, 집주인은 해당 사항을 어떻게든 세입자에게 전가하려고 하고, 이쯤되면 간단한 법원의 중재로 끝나는데, 임차권 등기 이자와 들인 노력을 봤을 때 이익이라고 해야하는지 의문이다.

 

더 큰 문제는 전세 시세가 낮아진다는 것이다. 경매는 권리분석이 처음이자 끝이다. 큰 문제 없는 부동산을 싸게 낙찰받는게 핵심인데, 임차권 등기가 걸린 집은 무조건 다른 매물보다 경매 금액이 내려간다. 세입자가 쉽게 양보를 안해줄 것고, 계속 살고있다면명도에서 어려운 싸움이 예상되고, 살지 않는다면 전세보증금이 명확히 찍히므로 심리적 저항이 더 크기 마련이다. 경매까지 가게 되면, 세입자도 전세 보증금을 손해 안 보는 일은 없다. 거의 무조건 손해본다고 보면 된다. 다만 운 좋은 케이스가 권리분석 잘못해서, 예상보다 (물론 시세보다 낮은 가격) 웃돈을 주고 들어와서 전세 보증금 손실이 거의 없는 상황이다.

또는 경매 전에 갑자기 신규 임차인이 구해져서 운좋게 빠져나올 수도 있다. 임차권 등기는 이런 운조차 막는 것이다.

임차권 등기 쉽게 생각마라

제일 좋은 것은 나쁜 물건 안 들어가는 것이고, 두번째는 보증보험을 드는 것이다.

근데 나쁜 물건에 들어갔고, 보증보험도 안/못 들었는데, 전세보증금을 못 돌려받는다고 말하면 임차권 등기는 쉽게 생각할 일이 아니다.

집주인이 바지사장이나, 일부러 깡통만든 전문 업자라면 임차권 등기를 하든, 안하든 결과야 비등하기에 해도 상관없겠지만 정상적인 다주택자라면 마지막까지 따져봐야 할 게 많다. 

인터넷에서 쉽게 얻는 지식은 그 효용도 약하다. 정말 비싸고 유용한 지식은 전문직 상담을 유료로 하는 것이다. 그렇다고 동네 공인 중개사가서 대충 확인하지말고, 꼭 전문 변호사한테 가서 30분에 5만원이든 10만원이든 지불하고 내는게 맞는 길이다. 법리적인 것을 확인하고 실무적인 것은 변호사나 법무사 통해서 확인하고 진행하는게 맞다.

 

임차권 등기 쉽다. 보증금 반환소송도 쉽다. 다만, 결과는 내 예상과 다를 수 있다.

그러니까, 이미 제일 좋은 케이스를 놓쳤으니(나쁜물건 피하고, 보증보험 들고) 이 다음에는 한 두푼 아끼지 말고 제대로 알아보고 진행하자.